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Por que apenas a escola austríaca explica a bolha imobiliária

Em uma crítica a um livro sobre a crise financeira, um analista político de clara orientação pró-livre mercado rechaçou a noção de que imóveis constituem um projeto de longo prazo ou de que eles são "bens de ordem mais alta", insistindo que imóveis na verdade são um "bem de consumo durável".  Consequentemente, ele acredita que examinar a débâcle do setor imobiliário americano por meio da ótica da teoria austríaca dos ciclos econômicos é ilegítimo.

Essa discussão ocorreu várias vezes ao longo da década, quando o boom do setor imobiliário americano estava a pleno vapor.  À medida que o boom continuava e se prolongava por um período de tempo maior do que aquele que muitos julgavam possível, a pergunta inevitável surgiu: Por que a contração do setor não vem?  Talvez porque imóveis, ao contrário do imaginado, sejam meros bens de consumo, o equivalente a grandes geladeiras.  Talvez porque seus preços podem subir eternamente.  Afinal, imóveis não parecem ter as mesmas características de minas e fábricas, que são investimentos de longo prazo.

Analisando superficialmente, isso parece verdade.  Casas são um produto final cuja função é fornecer abrigo.  Havendo mão-de-obra e materiais prontamente disponíveis, uma típica casa suburbana americana podia ser construída num período de 60 a 90 dias.  Não há nada de longo prazo nisso.  E nosso cético não vê qualquer evidência de que a estrutura de produção da economia foi alterada, sendo desviada da produção de bens de consumo para a produção de bens de capital de ordem mais alta (aqueles mais afastados do consumidor final), como prevê a teoria austríaca.  Portanto, de acordo com essa visão, Hayek e Mises podem ser prontamente descartados do debate.

Entretanto, uma casa - assim como qualquer imóvel - envolve mais do que a madeira, os tijolos e os utensílios que as pessoas veem e compram.  A construção de casas começa com a compra do terreno.  E comprar um terreno não é como ir a uma loja varejista, sacar o cartão de crédito e comprar uma TV de plasma.  Primeiro, a imobiliária e sua equipe precisam procurar um terreno onde construir, pois essencialmente a imobiliária acredita que pode vender casas naquele terreno.  Ato contínuo, empresas de consultoria são contratadas para fornecer estudos sobre o solo e relatórios ambientais, bem como para determinar a disponibilidade de serviços de utilidade pública e entender as regulações municipais que determinam o tipo e o tamanho de imóveis que podem ser construídos naquela área.  Esses relatórios levam tempo para serem produzidos e custam muito dinheiro.

Se o terreno parecer apropriado para um empreendimento residencial, a imobiliária irá determinar o quanto pode se pago pelo terreno de modo a tornar o projeto lucrativo, supondo que suas projeções para os preços de venda das casas são acuradas.  Após isso, negocia-se um preço pelo terreno e cria-se um contrato de caução.  Um mercado de terrenos mais aquecido irá ditar contratos de caução mais curtos, de 90 a 180 dias, ao passo que em um mercado típico, contratos de caução de um ano ou mais não são incomuns.

Um fator primordial que vai determinar o preço a ser oferecido pelo terreno é a taxa de juros a ser paga pelo empréstimo utilizado para comprar o terreno.  Taxas de juros baixas permitem à imobiliária pagar preços mais altos.  Elas também permitem que a imobiliária assuma mais riscos políticos e empreendedoriais.  O risco político é a incerteza de que a construtora irá obter a permissão para construir o número e o tipo de unidades planejadas quando o terreno estava sendo avaliado para a compra.  Na maioria das grandes áreas urbanas, aprovações de construção - as quais, no final, descambam em mapas que descrevem juridicamente os lotes onde as casas serão construídas - levam meses, na melhor das hipóteses; atualmente, elas levam anos.

Os custos de um empreendimento horizontal podem mudar dramaticamente durante esse processo, uma vez que a prefeitura pode impor restrições que não haviam sido contempladas, bem como aumentos de custo causados por um aumento na demanda por removedores de terra, máquinas de terraplanagem, cabeamentos subterrâneos e pavimentação de ruas.  E como a maioria dos custos de um empreendimento imobiliário é financiado, taxas de juros baixas viabilizam um maior número de projetos do que taxas de juros altas, não apenas do ponto de vista dos custos, mas também do ponto de vista do tempo gasto.  Portanto, quanto mais baixa a taxa de juros, mais tempo um empreendimento pode se dar ao luxo de durar antes que ele tenha de ser convertido em um bem de consumo.

Em maio de 2000, a taxa básica de juros da economia americana estava em 6,5% e a taxa preferencial (taxa a que um banco empresta para seus clientes preferenciais), utilizada pela maioria dos bancos para precificar empréstimos para a construção civil, estava em 9,5%.  Mas com a recessão de 2001 e os eventos de 11 de setembro, o banco central americano entrou em pânico e começou a baixar a taxa básica até chegar a 1% em junho de 2003.  Consequentemente, a maioria dos bancos diminui suas taxas preferenciais para 4%.  Essa redução fez com que centenas de empreendimentos imobiliários ao redor dos EUA se tornassem viáveis - e as imobiliárias e seus financiadores responderam de acordo.  Bilhões em empréstimos foram direcionados para financiar projetos imobiliários, sendo que o pagamento desses empréstimos viria dos compradores das casas.

Em 2001, o Bureau of Land Management (BLM - departamento do ministério do interior americano que controla o uso das terras públicas) vendeu terras que pertenciam ao governo para imobiliárias por US$ 26.672 o acre em Las Vegas, Nevada.  Quatro anos depois, o BLM já estava precificando o acre em US$ 270.000.  Enquanto os preços dos terrenos aumentavam dez vezes, o preço médio de uma casa nova disparou de US$ 130.000 em dezembro de 2000 para US$ 350.615 no início de 2006.

O custo do terreno geralmente representa de 10 a 25% do preço de uma casa.  E eram as baixas taxas de juros que estavam estimulando esses enormes aumentos em mercados altamente visados como Las Vegas.  "Assim como para qualquer bem, o valor capital da terra é igual à soma do valor descontado de seus alugueis futuros", explicou Murray Rothbard em Man, Economy, and State. (Entenda melhor esse conceito aqui).  O valor da terra aumenta à medida que a taxa de capitalização (razão entre o valor atual e um valor futuro) cai com a taxa de juros.  Assim, quando o banco central diminui os juros, o valor esperado dos alugueis futuros de um determinado terreno aumenta.  "A terra, portanto, é 'capitalizada' assim como o são os bens de capital, as ações de uma empresa e os bens de consumo duráveis", escreveu Rothbard.

Embora tenha havido aumentos nos custos dos materiais e da mão-de-obra durante o boom imobiliário americano, o principal fator a elevar os custos dos imóveis foi o custo da terra.

Recursos humanos foram especialmente redirecionados, saindo da produção de bens de consumo e serviços e indo para o desenvolvimento de projetos imobiliários.  Um enxame de pessoas foi trabalhar nas áreas relacionadas ao setor imobiliário - as óbvias sendo as áreas de construção e venda de imóveis.  No auge do boom, 11% da mão-de-obra empregada em Las Vegas estava diretamente envolvida em construções, sendo que uma em cada 100 pessoas de Las Vegas possuía uma licença de corretor de imóveis.

Mas os empregos indiretamente envolvidos com o setor imobiliário também estavam em forte alta: empresas de seguros contra perdas imobiliárias não conseguiam contratar mais pessoas, o mesmo sendo válido para engenheiros, arquitetos, avaliadores e afins.  Ademais, lojas de móveis e eletrodomésticos surgiam por todos os lados, já que novas casas necessitavam de novos utensílios.

E quando novas casas são construídas, está-se enviando um sinal para as construtoras comerciais de que mais shoppings centers são necessários.  Por causa do aumento desses empregos indiretamente relacionados ao setor imobiliário, mais espaço para escritórios comerciais serão necessários, bem como mais espaço para indústrias, pois haverá mais empreiteiras querendo participar da explosão da demanda por imóveis.

Em meados de 2004, o banco central americano começou a elevar os juros, e já em junho de 2006 a taxa básica estava em 5,25%, e a taxa preferencial dos bancos estava em 8,25%.  O barril do chope foi retirado da festa, e o custo dos juros para os empreendimentos havia mais que duplicado.  E a terra sob essas casas se tornou menos valiosa, pois as taxas de capitalização subiram junto com as taxas de juros.

Hoje, estima-se que existam 2,4 milhões de casas em excesso nos EUA - resultado de as imobiliárias terem sido induzidas, pelas baixas taxas de juros, a assumir empreendimentos longos e arriscados.  Ao mesmo tempo, ao passo que os empregos na construção civil no estado de Nevada (por exemplo) chegaram a quase 150.000 em meados de 2006, em outubro de 2009 havia menos de 84.000, de acordo com um relatório do Nevada Department of Employment, Training, and Rehabilitation - e isso vai só piorar quando o faraônico projeto CityCenter estiver finalizado e 12.000 operários deixarem de ser necessários para aquele empreendimento.  O desemprego hoje é de 13% naquela que já foi conhecida como a cidade do boom imobiliário - uma taxa bem acima dos 9,7% do país.

Entretanto, Nevada não está só.  Nos últimos dois anos, o emprego na construção civil caiu em todos os estados americanos, exceto em três.

E ao passo que os preços em Las Vegas caíram 57% desde o auge, os preços dos terrenos caíram 76%.  Com esse corte de mais de três quartos nos preços dos terrenos, os preços dos imóveis voltaram a níveis não vistos desde antes do 11 de setembro e da maciça intervenção do banco central americano.

Como a teoria austríaca dos ciclos econômicos prescreve, o colapso está agora em processo, limpando os investimentos errôneos e realocando os recursos mal direcionados.  Casas e prédios estão vazios, enquanto que operários da construção civil e corretores imobiliários estão procurando outros tipos de trabalho.  O fato é que imóveis incluem o terreno sobre o qual são construídos, e a terra é certamente um bem de ordem mais alta.

No caso do atual colapso do setor imobiliário, a teoria austríaca está definitivamente correta.  Mises e os austríacos são mais relevantes do que nunca.


autor

Douglas French
é o diretor do Ludwig von Mises Institute do Canadá. Já foi o presidente do Mises Institute americano, editor sênior do Laissez Faire Club, e autor do livro Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply.  Doutorou-se em economia na Universidade de Las Vegas sob a orientação de Murray Rothbard e tendo Hans-Hermann Hoppe em sua banca de avaliação.

  • anônimo  27/02/2010 11:59
    A Escola Austríaca culpa os Bancos Centrais pelos Ciclos Econômicos(Se ele não existisse,não haveria recessão e nenhum pseudo-crescimento econômico),mas,os Estados Unidos viveram crises antes da fundação do Federal Reserve System(banco central americano).Exemplos:as crises de 1869,1884,1896 e 1907 e,principalmente, a crise de 1873 que durou até 1879.Como o FED pode ter causado estes crashes se na época ele nem existia?Não considerei a de 1882 já que começou na França onde existe um banco central desde do tempo de Napoleão Bonaparte.(Hoje este banco é ligado ao Central Europeu).
  • Leandro  27/02/2010 14:02
    Anônimo,

    Não é de todo correta a informação de que a escola austríaca culpa exclusivamente os bancos centrais pelos ciclos econômicos.

    O que ela culpa é o aumento da oferta monetária e a redução dos juros, quando ambos acontecem sem lastro - isso é, sem que tenha havido um genuíno aumento na poupança.

    É possível que esse fenômeno ocorra sem banco central? Sim. Como? Por meio do sistema de reservas fracionárias, que foi exatamente o que aconteceu nessas crises por você citadas.

    O que um banco central faz, e foi exatamente o que Mises previu em 1912, é intensificar os ciclos, pois ele dá mais segurança aos bancos praticarem reservas fracionárias mais abertamente, uma vez que estes sabem que serão socorridos em caso de insolvência.

    Já num ambiente sem banco central e sem seguros governamentais para as contas-correntes, dificilmente haveria essa tendência expansionista.

    Afinal,

    1) Os bancos não poderiam ser temerários pois não haveria um BC para salvá-los quando se tornassem insolventes.

    2) E, além de não terem um BC a quem recorrer, não haveria também o sistema estatal de garantia dos depósitos para restituir os clientes que ficaram sem seu dinheiro (que os bancos queimaram em suas aventuras) - sistema esse que estimula o risco moral.

    Portanto, em um sistema sem a proteção do banco central e sem a proteção do governo aos depósitos - e obviamente com segurança jurídica -, as reservas fracionárias, caso fossem praticadas, seriam em níveis mínimos. Poderia, sim, ocorrer ciclos econômicos, mas estes seriam curtos.

    Por exemplo, sobre a famosa crise de 1873. Esse é um daqueles mitos que, assim como a crise de 1929, perduram não se sabe por quê.

    Pesquisas recentes de historiadores econômicos (veja bem, historiadores, e não economistas austríacos) mostram que sequer houve depressão na década de 1870. Houve, no máximo, uma curta recessão em 1873. De resto, aquela década vivenciou o que hoje alguns consideram ter sido o maior período de crescimento sustentável da história americana.

    O emprego cresceu vigorosamente, maior até mesmo que a taxa de imigração; o consumo tanto de comida quanto de outros bens cresceu em todas as faixas de renda. No final da década, a população americana estava com melhores moradias, possuía melhores roupas e, no caso da população do campo, vivam em maiores fazendas. As lojas de departamento surgiam até mesmo nas cidades de médio porte. Foi nessa época que os EUA de fato se transformaram na primeira sociedade de consumo em massa do mundo.

    Mas de fato havia uma sensação de insatisfação. Isso porque as pessoas estavam confusas com o comportamento dos preços, que estavam caindo acentuadamente. Os fazendeiros, por exemplo, achavam que a queda nos preços dos grãos significava que estavam ficando mais pobres. Porém eles não notavam que os preços de todo o resto estavam caindo também. Quando se analisa os termos de troca dos fazendeiros - isto é, a diferença de preços entre o que eles vendiam e o que eles compravam - é possível comprovar que eles obtiveram sólidos ganhos na década de 1870.

    Vá ao link abaixo e selecione 1870 como ano inicial e 1880 como ano final. Veja que tanto o PIB real quanto o PIB real per capita crescem na década.

    http://www.measuringworth.org/usgdp/

    E para termos porcentuais exclusivos para a década de 1870, faça o mesmo aqui

    http://www.measuringworth.com/growth/
  • Tiago RC  27/02/2010 14:05
    O que causa crises são expansões monetárias. A crítica é centrada nos bancos centrais pois nada tem mais potencial para criar expansão monetária do que um banco central. Mas bancos privados também podem fazê-lo, quando aumentam a alavancagem (estocam um porcentual menor de moeda do que seus clientes têm como saldo bancário).
    \nO lance é que quando um banco privado faz isso, ele assume um risco considerável, maior quanto maior for essa alavancagem. E sem um banco central pra socorrê-lo, ele pode quebrar.
    \nE bom, sempre tem outros fenômenos externos também. Em 1816 se não me engano houve uma crise na produção de alimentos em nível mundial devido ao vulcão que explodiu no ano anterior na Indonésia...
    \nEu não conheço essas crises que você aponta, teria que ver caso a caso. Leia esse artigo também, é interessante. Independente da origem de uma crise, nada melhor que o livre mercado pra acabar com ela.
    \n
    Abraço
  • Caio  03/03/2010 17:24
    Ainda sobre crises econômicas. Alguém poderia me conceder um lista de crises que aconteceram antes da criação do Fed. Procurei, mas não encontrei nenhuma.
  • Leandro  03/03/2010 20:14
    Caio,

    Houve o pânico de 1819, porém esse foi estimulado pelo Second Bank of the United States, que funcionava como um banco central à época, estimulando a inflação.

    Na década de 1830, o mesmo processo se repetiu.

    Em 1857, houve outro pânico, resultado da expansão do crédito.

    Em 1863, houve vários decretos chamados National Banking Acts, que criaram um sistema monetário de tinha um banco central semi-oficial. Tal sistema gerou uma expansão creditícia que culminou na supracitada recessão de 1873.

    Por fim, teve o pânico de 1907, gerado pelas reservas fracionárias. Foi após esse pânico que os banqueiros, assustados, decidiram criar o Fed - sim, o banco central americano foi criado por banqueiros e magnatas, embora digam que ele tenha sido criado para "representar os interesses do povo".
  • Caio  04/03/2010 13:12
    Pois é... Eu já conheço a história do Fed e os detalhes da sua criação. Bem Leandro é que na verdade eu achei uma lista na Wikipédia de recessões que aconteceram nos Estados Unidos, e a lista é bem mais extensa do que eu pensav.\n\nSegundo essa lista, as recessões eram mais frequentes e mais longas antes da criação do Fed, porém os critérios para determinar uma recessão não ficam muito claros no artigo...Se quiser dar uma olhada, o Link é esse:\n.\nhttp://en.wikipedia.org/wiki/List_of_recessions_in_the_United_States
  • Leandro  04/03/2010 17:01
    Caio,

    Longe de mim ficar procurando pêlo em ovo, mas como as próprias notas número dois e três dão a entender, houve alterações na metodologia.

    Veja essa inconstância: segundo essa lista, a "recessão" de 1873 teve uma duração de quase seis anos, sendo que, como discutido acima, muitos historiadores hoje afirmam que ela durou no máximo um ano, e passou longe de ter sido severa.

    Ao mesmo tempo, a recessão de 2001 é apresentada como tendo sido de curta duração (tendo acabado em novembro de 2001), quando se sabe que o desemprego continuou subindo constantemente até junho de 2003, com a renda em queda. O mesmo é válido para a recessão do início dos anos 90, que na verdade foi sentida até o fim de 1992 (embora a lista diga que ela acabou em março de 1991). A recessão de 1979-1982 é subdividida em dois grupos e amenizada (ao invés de 4 anos, passa a ter 1 ano e 10 meses).

    Alguns austríacos dirão que o período realmente de ouro da economia americana foi aquele compreendido entre 1870 e 1913, no qual a guerra civil já tinha acabado e não houve perturbações externas, sendo que o período anterior a 1870 foi marcado por um tipo esquisito de free banking, havendo a predominância da real bills doctrine ( http://en.wikipedia.org/wiki/Real_bills_doctrine ).

    Em todo o caso, o melhor indicador para se analisar os períodos ainda é o PIB real per capita (Real GDP per capita), que pode ser obtido para qualquer período da história americana (a partir de 1790) aqui:

    http://www.measuringworth.org/usgdp/
  • vanderlei  13/08/2011 17:15
    \r
    \r
    No Brasil o custo de um terreno está em torno de 100% ou mais do valor da casa ou imóvel.\r
    \r
    Quando conseguimos encontrar um com escrituras regulares.\r
    \r
    Os políticos ainda não perceberam, um brasileiro normal não conseguiria comprar um imóvel no período da Sua vida, uma vida só não basta.\r
    \r
    O metro quadrado construído custa R$ 1120,00, superfaturado custa de R$ 4000,00 a R$ 5 000,00.\r
    \r
    Economizando que seja R$ 10 000, 00 ao ano para compra de seu imóvel, demoraria 25 anos para juntar o dinheiro.\r
    \r
    É algo Místico, religioso, de pai para filho é a compra de um imóvel no Brasil. O brasileiro deve morar em barranco ou beira de manancial, deve cavar buracos em encosta par fazer sua caverna.\r
    \r
    A tecnologia financeira e da construção civil deve servir à democracia.\r
  • Emerson Luis, um Psicologo  06/05/2014 19:24

    NADA pode crescer para sempre.

    TODO crescimento artificial causa efeitos colaterais.

    * * *
  • Pedro Morais  30/10/2015 19:05
    Leandro,este instituto sempre afirmou que um aumento generalizado de bens de consumo e bens de capital é gerado por um politica monetária expansionista.Entretanto,há pessoas que,talvez por falta de conhecimento,dizem ,por exemplo, que alta de preços de imóveis foi causada por "especulação" - como o aumento de preços destes mesmo na copa de 2014 no Rio de Janeiro.Como posso negar estas ideias?

    Como posso negar a ideia de que a inflação foi consequência do aumento do salário mínimo,das demandas salariais dos trabalhadores?

    Obrigado pela atenção!!!!!!!!!!!!!!!!
  • Leandro  30/10/2015 20:40
    Esse tipo de mecanismo de transmissão de preços só pode ser mantido se houver expansão monetária, a qual, aí sim, levará a um enfraquecimento da moeda.

    Em um cenário hipotético de não-expansão monetária, se não há aumento da quantidade de dinheiro na economia, simplesmente não tem como um repassa de custos de um setor levar a uma elevação geral de preços por toda a economia. Como os preços poderiam subir generalizadamente? Aumentos de preços em um setor levariam à diminuição do consumo e dos gastos em outros setores. Logo, os aumentos em um setor seriam compensados pela diminuição em outros setores.

    Se houvesse essa elevação geral de preços, mas sem um concomitante aumento da quantidade de dinheiro na economia, as vendas de todos os setores simplesmente desabariam, o desemprego explodiria e a recessão seria profunda. Se a oferta de dinheiro não aumentar, não poderá haver aumentos generalizados de preços. Aqueles produtos cujos preços aumentarem sofrerão diminuição da procura.

    Se houver um aumento generalizado de preços e salários em uma economia com oferta monetária constante, o que ocorrerá será uma diminuição do volume de gastos (a mesma quantidade de dinheiro agora está perseguindo mão-de-obra e bens mais caros). Ato contínuo, haverá um aumento do desemprego, o qual só será corrigido se houver uma redução de preços e salários.

    Se um terremoto faz com que os preços dos alimentos, dos transportes e dos materiais de construção aumentem, os preços de outros bens e serviços, como lazer, boates, roupas elegantes, DVDs, livros, bonés, óculos escuros, TV a cabo, jantares em restaurantes chiques, teatro etc. terão de cair. Caso contrário, simplesmente não venderão nada. Se a oferta monetária for fixa, alguém sempre terá de ceder. Porém, como ela está em contínuo aumento, ninguém tem de ceder, e todos os preços aumentam.

    Para que todos os preços subam "impunemente", é necessário estar havendo expansão monetária. Sem expansão monetária, é impossível todos os preços subirem. Não no longo prazo.

    Uma alta generalizada de preços só pode durar se ela for acompanhada de uma expansão monetária. Aumentos de custos não são repassados para os preços se não houver um aumento na quantidade de dinheiro na economia.


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